保修期超过五年的楼房外墙出现渗水，物业不管

保修期外楼房外墙渗水，物业应协助处理。依据《物业管理条例》，物业有义务协助业主解决房屋维修问题，若不处理，可能影响房屋安全，造成更大损失。建议及时投诉或起诉，维护自身权益。
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外墙渗水物业不管，应：1.找物业协商，要求协助处理；2.若物业拒绝，向居委会投诉，请求调解；3.调解无果，准备证据，向法院起诉物业，要求其履行义务。
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楼房外墙渗水，常见处理方式是先找物业协商，物业不处理则向居委会投诉或向法院起诉。选择方式时，应考虑效率与成本，投诉快捷但可能效果有限，起诉虽耗时但法律效力强。